移民热潮助推中国房企海外“盖房”

　　最近一年“千亿”房企正在不断向海外开疆拓土，近的在韩国、马来西亚，略远一些触角伸到了澳大利亚、新西兰，美国、英国也有不少项目动工。一些中国房企在海外的项目甚至还和移民结合在一起。世界已经无法阻止中国开发商的拿地冲动了。在万通控股董事长冯仑看来，市场效率更高、资产配置多元化需求和海外华人市场壮大，是促成国内房企投资海外市场的三个主要理由。

　　美国

　　洛杉矶高端酒店引入EB-5项目

　　说到在美国的项目，自然绕不开国内房地产业的老大万科，这里也是万科海外布局最多的区域。2013年2月13日，万科与铁狮门在旧金山签约，共同开发美国旧金山富升街201地块的高层豪华住宅公寓项目，总投资6.2亿美元。整个项目包括将建造两幢相连的豪华住宅楼，一幢高37层，另一幢高42层，共有725个单元。虽然开发商表示项目不是主要面对中国人，但旧金山大量华人绝对是主要客源。

　　旧金山对万科来说只是一个试水项目，真正的投资大幕在纽约曼哈顿揭开，是一个超级豪宅项目。从统计数据来看，曼哈顿房产均价已达到114万美元/套。据万科透露，这一项目目标客户主要为纽约和国际买家。万科说，开发商计划从2015年秋季开始销售，2017年开始交房。

　　国内另一家房企绿地则把开发房地产和移民结合在了一起，这就是洛杉矶绿地中心项目。在这个项目中，绿地还引入了EB-5投资移民项目。

　　美国投资移民EB-5方案是美国移民法中针对海外投资移民者所设立的移民签证类别。移民中介告诉记者，EB-5投资门槛一般为100万美元，如果项目位于就业区，则可降至50万美元。不过，参加EB-5项目和在美国买房子完全是两个概念，美国没有买房子送绿卡的政策。

　　澳大利亚

　　房产项目主要买家都是中国人

　　在发达国家中，除了美国、加拿大，澳大利亚也是房企喜欢的市场。较早进入澳大利亚的是颐和地产。2012年初，颐和地产进驻海外的首个项目正式在国内发售，该项目坐落于悉尼以西14公里的Strathfield区，售价3.5万元/平方米起。不过，真正带动房企在澳大利亚拿地热潮的还是碧桂园、万科、绿地这三大地产巨头。

　　2012年8月，绿地集团投资开发澳大利亚悉尼市库克湾新城项目，规划总建筑面积为40万平方米，总投资大约80亿人民币。该项目建成后，主要面向华人及留学生市场。一年之后，绿地又在悉尼启动了更高端的项目——悉尼绿地中心，项目精装修住宅总量约480套，套均总价约135万澳元。该项目在悉尼、香港、新加坡、上海第一轮认购时，就被订出去了250套，买家自然大都是中国人。

　　对于海外项目的定位，绿地总裁张玉良很明确地表示，要打中国牌，“对绿地而言，中国移民者、游客和留学生的目的地就是绿地海外拓展的首选目的地。”不过，目前澳大利亚也没有买房送绿卡的移民政策。一般而言，澳大利亚的投资移民资金有专门投向，比如说政府债券、基金和私人公司。所以即便房子再好，也没法帮投资人实现移民目的。

　　韩国

　　买房送绿卡济州岛房产一抢而空

　　一些中国房企看好在韩国济州岛开发房产项目。从环境上看，济州岛常年气温平均16度，气候宜人，大量韩国人把在济州岛养老看成是毕生梦想之一。由于韩国济州岛实行低门槛投资移民政策，对购买投资政府指定项目50万美元以上的外国人给予居住资格，停留5年以上，将给予永久居住权，因此，很多中国大妈把在济州岛买房看作一项合算的投资。

　　2012年绿地集团以9个亿的投资拿下济州岛1500万平方米的土地，开发汉拿山小镇，修建别墅、度假酒店。整个项目约2000套房子，当时绿地总裁张玉良就规划，70%的房子要卖给中国人。结果一期推出的108套房子很快就卖完了，据称不少中国大妈在济州岛旅游时就把房订了。

　　马来西亚

　　120万能买海景房吸引国人

　　目前为止，在东南亚国家中，马来西亚是国内开发商最喜欢的国度。这里自然风光好，离中国也不算远，而且还有很宽泛的移民政策。绿地、雅居乐、碧桂园、新华联等公司已经启动了此处的项目，且大都以旅游度假项目为主。

　　今年1月20日，雅居乐地产在马来西亚的合资公司订立协议，以4.3亿元的作价收购吉隆坡一块4.1万平方米的地皮。雅居乐相关负责人表示，项目保守估计回报率可达现有内地楼盘15%的水平以上。当然，在马来西亚市场最有经验的还是碧桂园。2013年8月11日，碧桂园·金海湾（马来西亚）成为该集团在海外的首个开盘项目，9000套房屋预售达60%以上，开盘热销约94亿元人民币，打破了当时马来西亚房产销售纪录。

　　据记者了解，碧桂园当时在马来西亚项目的目标群体本身不是中国人，但马来西亚宽松的环境吸引了不少中国投资者，最后发现，有四分之一的房子被中国买家买走了。从移民角度来看，马来西亚移民政策较宽泛，有些人干脆就把它看成了海南的替代选择。

　　“从广州飞吉隆坡大概四个小时，饮食习惯也类似，主要是签证比较好拿。”在马来西亚购买了一套海边公寓的张先生告诉记者，他在广州工作生活，一直想找个养老的地方。“相比起海南，马来西亚的海边房产是永久产权，而且更便宜。”他的投资只花了120万元，这点钱在海南买好的海景房不太可能。

　　根据马来西亚的第二家园计划（MM2H），无年龄限制、无英语要求、无须资产来源证明，外籍人士只需存入马来银行约合人民币60万的马币（一年后其中的30万即可取出），即可在保留原国籍的基础上全家取得马来西亚身份。永久产权、不限购、低首付、十年居留签证，每一项政策都冲击着国人的眼球。

　　财经观察

　　买房移民要三思

　　从房企的角度，开发商全球拿地，有利于分散在中国市场的风险，尤其是对于千亿级别的大公司，把触角伸到海外也是情理之中。海外房地产市场税费较低，而且融资成本低，对开发商运营比较有利。

　　此外，大开发商在国内积累了大量的客户资源，一旦拿下海外项目，能够快速地二次推介给老客户。以绿地为例，多数项目都瞄着中国游客、中国留学生、中国移民者。房企不断海外分散风险，对应的也是中国富人不断海外投资的大潮。

　　不过，对于普通人而言，如果想借助买房产移民，则需要三思。发达国家的移民政策大多和房地产政策脱钩，此前加拿大投资移民政策变动，不少处于投资移民申请过程中的中国人提前买了加拿大房产，但由于移民被阻，有些人被迫降价处理房产。所以，最好是先移民，再买房。

　　天下没有免费的午餐。越是移民政策松的区域，社会保障、经济活力就越差。这种情况下，即便实现了移民，第二代、第三代如何在当地就业发展也是一个大问题。此外，经济活力差的区域，购买的房产能够在多大程度上保值增值也需要三思。购房人不能用中国房地产思维方式考量海外房产。如果这样，你会觉得怎么都是便宜，但实际上可能真不便宜，说不定你已经站在房价的顶峰之上。

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